Главная - Советы юриста - Договорные отношения в строительстве

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Договорные отношения в строительстве

В условиях активного развития строительного комплекса и роста инвестиционной активности появляются новые механизмы, правовые и бизнес-конструкции участия заинтересованных сторон в инвестиционно-строительной деятельности.

В настоящее время разработаны и реализуются различного рода программы развития жилищно-коммунального и инфраструктурного комплексов. Для этих целей на государственном уровне была подготовлена и реализована новая схема правовых, организационных и хозяйственных документов, направленных на регулирование деятельности в строительной и жилищно-коммунальной отраслях.

Несмотря на простоту и известность конструкции подрядных отношений, используемых в данной сфере правоотношений, у непосредственных участников строительной и инвестиционной деятельности возникают многочисленные сложности как с практическим применением отдельных норм подрядных отношений, так и с квалификацией непосредственных участников этой деятельности по выполняемым ими видам работ, услуг, возможности совмещения ими отдельных функций. Более того, существующая система нормативных документов и стандартов не обеспечивает единства применения и толкования многих значимых положений законодательства на практике.

Путаницу вносят различия применяемых механизмов заключения и исполнения подрядных договоров в строительстве: инвестиционный договор (контракт), государственный контракт, договоры долевого участия в строительстве, концессии, договор с управляющей компанией (управляющий проектом), с инжиниринговой компанией, договор на осуществление функций технического надзора, авторский надзор, договор генерального подряда, договор с заказчиком и пр. Это далеко не полный перечень договоров и договорных кон­струкций, используемый в сфере строительной и инвестиционной деятельности. Все указанные документы различаются и по предмету, и по кругу лиц, участвующих в таких правоотношениях.

Порой компания или предприниматель, приобретая права на земельный участок либо имея возможность вложить существенные финансовые ресурсы, не знает, какие разрешения, документы и договоры нужны для осуществления строительства объекта. Иными словами, как структурировать отношения между всеми участниками. Возникает путаница даже в определении ключевых понятий, таких как «инвестор», «заказчик», «заказчик-застройщик», «технический заказчик», «подрядчик» («генеральный подрядчик», «субподрядчик»), «проектировщик», «управляющая или инжиниринговая компания».

Безусловно, все перечисленные выше участники инвестиционно-строительного процесса имеют строго регламентированные функции, реализуемые через определенные права и обязанности, закрепляемые в соответствующих договорных конструкциях.
Наиболее часто возникает вопрос относительно квалификации застройщика, заказчика и заказчика-застройщика. Являются ли данные понятия идентичными или между ними существуют различия?

Если рассматривать понятие «заказчика» в соответствии с инвестиционным законодательством, то его можно определить как лицо, организующее строитель­ство объекта недвижимости. Как правило, заказчик привлекается инвестором на основании соответствующего граждан­ско-правового договора. Основными функциями заказчика являются организация процесса строительства, привлечение требуемых подрядных организаций – генерального проектировщика, генерального подрядчика и др. Заказчик фактически выполняет агентские функции по отношению к инвестору, освобождая его от обязанности координировать процесс строительства. Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства и в пределах полномочий, которые устанавливаются в заключаемом с ним договоре.

Дополнительным и существенным требованием к компании заказчика является наличие у него государственной строительной лицензии. Заказчик может быть одновременно и инвестором, но может выступать и просто заказчиком, имеющим функции организатора. Кроме того, заказчик может квалифицироваться и в качестве заказчика-застройщика. Это происходит в случаях, если он самостоятельно осуществляет строительство либо строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, получающих в процессе строительства в собственность отдельные части объекта, например, квартиры в многоэтажном доме.

При структурировании отношений, связанных со строительством, важно понимать функции, присущие инвестору и застройщику. Должны ли они выступать в качестве самостоятельных субъектов строительства или существуют специальные требования или ограничения?

Как правило, инвестор финансирует строительство. Помимо финансовых вложений он осуществляет и практические действия по реализации соответствующих инвестиций, как то: контроль за их целевым и своевременным использованием, принятием решений о достаточности инвестиций или необходимости осуществления дополнительных вложений. При этом следует помнить, что данное понятие с закреплением соответствующих функций в договорных конструкциях возникает только в случае установления правоотношений в рамках инвестиционного законодатель­ства (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Понятие «застройщик» возникает в смежном законодательном блоке, регламентирующем правоотношения по привлечению средств участников долевого строительства (закон № 214-ФЗ), а также в градостроительном законодательстве. Так, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, и намеренное осуществить строительство на основании полученного разрешения. Если застройщик самостоятельно осуществляет строительство объекта, он должен иметь соответствующую строительную лицензию на выполнение функций заказчика. Фактически речь идет о совмещении функций заказчика и застройщика.

Использование в договорных конструкциях понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» будет означать совмещение указанным лицом функций заказчика и застройщика: по инвестиционному законодательству – в отношении подрядных организаций; по долевому строительству – в отношении привлекаемых участников долевого строительства. При этом застройщик, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства и осуществляющий строительство всего объекта целиком, является заказчиком-застройщиком для привлекаемых им подрядных (строительно-монтажных) организаций.

Суммируя сказанное, можно констатировать, что все или часть перечисленных выше функций, присущих тому или иному участнику инвестиционно-строительного процесса (инвестору, заказчику, застройщику), может выполняться как самостоятельно определенным участником, так совмещаться в одном лице при наделении его требуемыми функциями и наличием у него соответствующих полномочий на выполнение таких функций. При этом закрепление тех или иных функций за конкретным участником отражается не только в определенных договорных отношениях, но и при формировании товарно-денежных потоков, учете полученных инвестиционных средств, оптимизации налоговых механизмов.

Для достижения ожидаемого результата требуется правильное структурирование отношений, позволяющее исключить дублирование функций и не­эффективное управление инвестициями. Структурирование правоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности определяется не только конкретными функциями, установленными для них действующим законодательством, но также целями, которых они намерены достичь, того имущественного или финансового результата, который защитит их интересы на стадии вхождения, реализации и выхода из проекта.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет