Главная - Советы юриста - Трудности земельных отношений

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Трудности земельных отношений

При заключении сделок с недвижимым имуществом следует учитывать ряд особенностей. Наибольшее количество требований предъявляется к сделкам с земельными участками, поэтому в данной статье именно им уделено наибольшее внимание.

В настоящее время существуют многочисленные судебные споры относительно прав на земельные участки, а также иное недвижимое имущество, связанные в первую очередь с предъявлением прав на недвижимое имущество несколькими субъектами.

Нередко оспариваются сделки по приобретению прав собственности, аренды, внесению недвижимого имущества в уставный капитал (фонд) коммерческих и некоммерческих организаций, ранее приватизированного предприятиями.

Такие споры возникают в связи с тем, что нередко документы, подтверждающие права предприятий на недвижимое имущество, полученное ими в порядке приватизации, содержат существенные недочеты, связанные с несовершенством законодательства о приватизации на его начальном этапе.

После совершения сделок с имуществом при наличии юридически несовершенных документов на данное имущество в большинстве случаев возникают судебные споры по признанию сделок недействительными.

Кроме того, широкое распространение получили судебные споры относительно прав на недвижимое имущество, приобретенное в результате проведения аукционов или продажи имущества в рамках исполнительного производства.

Также распространены споры между коммерческим (некоммерческими) организациями в связи с нарушением законодательства при проведении сделок по распоряжению объектами недвижимости.

Самовольные постройки

На территории Российской Федерации немало объектов, являющихся самовольными постройками. В советский период предприятия не придавали значения надлежащему оформлению прав на такие объекты недвижимости в силу того, что и само предприятие, и его недвижимое имущество являлось государственной собственностью.

В связи с этим при выборе земельного участка следует учитывать, что отсутствие первоначального правоустанавливающего документа на земельный участок либо наличие в данном документе ошибок, в том числе технических, а также нарушение целевого использования земельного участка влечет за собой ситуации, когда воздвигнутое на земельном участке строение может быть признано в судебном порядке самовольной постройкой и признано подлежащим сносу.

В настоящее время наличие оформленных в установленном законом порядке прав на недвижимое имущество является одним из основных условий вовлечения такого имущества в гражданский оборот.

Земельные участки, ранее принадлежавшие колхозам

В последнее время широкое распространение получил процесс выкупа гражданами и организациями земельных участков, ранее предоставленных колхозам и совхозам, а также земельных участков, предоставленных для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств. При приобретении участков, выделенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, необходимо учитывать, что законодательство о крестьянских (фермерских) хозяйствах неоднократно менялось и менялся правовой статус земельного участка, выделенного для ведения хозяйства.

Споры с застройщиками юрист-в-красноярске.рф/spory-s-zastrojshhikami/.

В Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон «О КФХ»), действовавшем с 22.11.1990 г. до 11.06.2003 г., говорилось, что земельный участок выделялся в собственность одному из членов хозяйства, который, однако, не мог его продать. Таким образом, сделки крестьянских (фермерских) хозяйств либо их членов по распоряжению земельными участками путем их продажи, заключенные до 11 июня 2003 г. могут оспариваться.

Новый Закон «О КФХ» от 23.05.2003 г. предоставил собственнику земельного участка право продажи земельного участка, однако закрепил указание, что земельный участок соглашением членов хозяйства может быть отнесен к собственности крестьянского хозяйства и распоряжение им, соответственно, должно осуществляться по общему решению всех членов хозяйства.

В связи с этим с 11.06.2003 г. стало возможно приобретать земельные участки, выделявшиеся крестьянским хозяйствам, однако при этом следует иметь в виду, что члены (бывшие члены) крестьянского хозяйства могут претендовать на часть земельного участка либо оспаривать порядок сделки по распоряжению участком, совершенную членом хозяйства единолично, в случае наличия между членами крестьянского хозяйства соглашения о передаче земельного участка в собственность крестьянского хозяйства, а также определения порядка распоряжения им.

Помимо этого возникновение судебных споров, связанных с предъявлением несколькими субъектами прав на земельные участки, во многих случаях связано с тем, что права на земельные участки, выделявшиеся ранее колхозам, совхозам, а также для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в реестре прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним не закреплялись либо права на такие земельные участки не переоформлялись. Поэтому при осуществлении сделок с указанными земельными участками могут возникнуть притязания на них со стороны третьих лиц, а сами сделки могут быть оспорены.

В данном случае в целях предотвращения заключения оспариваемых сделок к ранее указанным документам целесообразно затребовать первоначальный правоустанавливающий документ на земельный участок, а также запросить соответствующую информацию о правах на земельный участок в едином государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

О размерах и границах земельных участков

Многочисленные судебные споры возникают также в случаях, когда с неточно определены размеры и границы земельных участков. Во многих случаях у собственника имеются все необходимые документы на земельный участок, в том числе свидетельство о праве собственности. Однако даже наличие подобного пакета документов не гарантирует, что земельный участок точно определен на местности, то есть четко обозначены его границы и размер. Поэтому перед совершением сделки по приобретению данного земельного участка необходимо провести соответствующую процедуру по определению границ земельного участка на местности.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи (а также аренды) могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В этой ситуации предстоит процедура межевания земельных участков (то есть процедура выделения земельных участков на местности).

В результате межевания формируется землеустроительное дело, земельному участку присваивается кадастровый номер, и, кроме того, он проходит процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

В процессе межевания земельных участков может также возникнуть ряд сложностей, связанных с установленными ст. 14 «Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства», утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России, требованиями о необходимости присутствия при определении границ земельного участка на местности, их согласовании и закреплении межевыми знаками лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.

То есть установление границ выделяемого на местности земельного участка должно быть обязательно согласовано со смежными землепользователями. В случае несогласования смежными землепользователями границ земельного участка, оформляемых актом согласования границ объекта землеустройства, подписываемого всеми участниками процедуры согласования границ, возникнет спор, при наличии которого процедура оформления прав на земельный участок значительно затянется.

При приобретении земельного участка (аренде), учитывая цели, для которых земельный участок приобретается, необходимо иметь сведения о целевом назначении земельного участка.

Таким образом, в случае осуществления сделки по приобретению, аренде земельного участка необходимо использовать данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, и, при условии осуществления иной деятельности, во избежание судебных споров, целевое назначение земельного участка своевременно изменять. В противном случае на нарушителя, согласно ст. 8.8. Кодекса об административных правонарушениях, может быть наложен административный штраф. Кроме того, в соответствии с законом в этом случае не исключено изъятие земельного участка его собственником.

Объекты государственного значения

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных в том числе с выполнением международных обязательств РФ, размещением таких объектов, как федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федерального транспорта и т.п.

В данной ситуации судебные споры возникают между приобретателем земельного участка и его продавцом, не сообщившим об осуществлении на земельном участке работ по возведению объектов государственного или муниципального значения.

Приобретатель земельного участка зачастую начинает возводить на нем объекты недвижимости, инвестиции в которые при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд государством не компенсируются.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет