Главная - Советы юриста - Вопросы и ответы. Часть III

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Вопросы и ответы. Часть III

Вопрос 1: Хотели приобрести однокомнатную квартиру в собственность. Собственников на эту квартиру было 4 человека, но один из собственников отбыл в армию и присутствовать лично на сделке не смог, поэтому выписал нотариальную доверенность на уполномоченное лицо, действовать в его интересах на свою мать в августе месяце, а в сентябре ему исполнилось 20 лет. Но в соответствии с действующим законодательством при достижении 20-летнего возраста паспорт должен быть заменен, но т.к. он был в армии его он не менял. Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации и действительна ли доверенность?

Ситуация сложная. Ваша доверенность действительна. Вместе с тем согласно ст.18 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правоустанавливающий документ (т.е. договор купли-продажи квартиры) должен «отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестра прав» (ЕГРП).

Согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП (Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним")  в ЕГРП вносятся данные о документе удостоверяющем личность правообладателя. Поскольку паспорт правообладателя истек, таких данных в договор купли-продажи Вы внести не можете, что для регистрирующего органа послужит основанием для отказа в регистрации.

В ситуации с просроченными паспортами Федеральная регистрационная служба РФ реагирует весьма жестко и отказывает в государственной регистрации договора и перехода права собственности. Поэтому Вам даже действуя на основании рассматриваемой доверенности (действительной), необходимо внести в договор купли-продажи данные действительного документа удостоверяющего личность гражданина.

У вас есть несколько выходов из сложившейся ситуации.

Во-первых, поменять паспорт. Находясь в рядах вооруженных сил, гражданин сделать этого по общему правилу не может. Даже если появляется возможность получить отпуск, то времени соблюсти все формальности не хватит. Другая возможность – поменять паспорт по месту нахождения – то есть нахождения части, для чего необходимо обратиться к командиру воинской части.

Во-вторых, действующее законодательство позволяет лицу (п.17. Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828) обратившемуся в паспортный стол за заменой паспорта в связи с достижением установленного законом возраста либо утерей паспорта, получить Временное удостоверение личности по форме 2-П, которое будет документом временно удостоверяющим личность гражданина до момента получения нового паспорта. Здесь опять же потребуется явка лица находящегося в рядах вооруженных сил в паспортный стол, сопряженное также с возможным нежеланием органов внутренних дела такое удостоверение выдавать.

В-третьих, выходом из ситуации может быть подписание договора купли-продажи от даты, когда паспорт гражданина еще не истек. С точки зрения гражданского законодательства такой договор является действительным. Государственная регистрация носит добровольный (заявительный) характер, поэтому вы имеете право подписать договор, а обратиться за его государственной регистрацией через год (или через два, например). Федеральной регистрационной службе придется подыскивать дополнительные основания для отказа в государственной регистрации.

В-четвертых, в настоящий момент действует никем не отмененное Положение о Паспортной системе СССР (утверждено Постановление СМ СССР от 28 августа 1974 г. N 677), в соответствии с п. 2 которого «Документами, удостоверяющими личность военнослужащих, являются удостоверения личности и военные билеты, выдаваемые командованием воинских частей и военных учреждений». Таким образом, военнослужащий имеет право осуществлять свои права, действуя на основании военного билета, который выдается каждому военнослужащему. Соответственно, данные военного билета указываются в договоре купли-продажи.

Как ни печально это признавать, но ни один из предложенных нами вариантов выхода из сложившейся ситуации не застраховывает Вас от возможных проблем при проведении государственной регистрации договора купли-продажи, в процессе которой Вам необходимо будет отстаивать право военнослужащего распорядиться принадлежащим ему недвижимым имуществом. В основном практика складывается так, что военнослужащим приходится менять каким-то образом паспорт, поскольку иначе следует отказ УФРС РФ принимать документы на государственную регистрацию либо отказ в государственной регистрации.

На наш взгляд, наиболее приемлемым будет вариант, когда в договоре указываются данные военного билета военнослужащего, поскольку такое решение вопроса будет наименее затратным по времени и в тоже время будет, соответствовать действующему законодательству.

Вопрос 2: Хотим купить квартиру в кредит по программе "Молодая семья". Расскажите, пожалуйста, об этой программе, каковы условия участия, какие документы необходимо подготовить?

Молодая семья - это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста, либо неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать (отец) не достиг 35-летнего возраста.

Кредитование по данной программе является целевым. Цель - приобретение, строительство объектов недвижимости. Объект недвижимости - квартира, жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.

Ипотечный кредит «Молодая семья» предоставляет Сбербанк России.

Кредит по данной программе могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход и попадающие под определение «Молодая семья».

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

    Кредит предоставляется:

  • Заемщику - матери (отцу) из неполной семьи;

  • Созаемщикам:

     а) супругам;

     б) супругам и родителям супругов;

     в) матери (отцу) из неполной семьи и ее (его) родителям.

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты дополнительные виды доходов. При этом:

  • в случае, когда созаемщиками являются супруги и родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

  • в случае, когда созаемщикамн являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии) могут приниматься дополнительные виды доходов.

Что касается суммы кредита, максимальный размер кредита для заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать:

  • 95% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимоти - для молодой семьи с ребенком (детьми)

  • 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости- для молодой семьи, не имеющей детей.

Срок кредитования - до 30 лет.

По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

  • На период строительства объекта недвижимости, но не более чем на двагода;

  • При рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

  • Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

  • Для получения кредита необходимы следующие документы:

  • Анкета-заявление;

  • Паспорт заемщиков;

  • Документы, подтверждающие величину доходов и расходов заемщиков;

  • Документы на приобретаемый объект недвижимости.

Вопрос 3: Уже 10 лет я имею в собственности квартиру. Она находится в доме, подлежащем расселению по программе мэрии "Расселение ветхого жилья....". Когда я получу новое жилье взамен старого, нужно ли будет платить налог при его последующей продаже как на находящееся в собственности менее трех лет?

Если объект находится в собственности менее трех лет и продается по цене свыше 1 000 000 рублей, то Вам придется заплатить налог 13% от остатка суммы, превышающей 1 000 000 рублей.

Вопрос 4: Наша квартира находится в доме, который падает под программу мэрии «Расселение ветхого жилья...». Мэрия нашла инвестора, который, собс­твенно, и будет расселять. Квартира 3-комнат-ная, приватизирована в долях: 2/3 доли квартиры принадлежит мне, 1/3 - моей совершеннолетней дочери. Нам полагается также трехкомнатная  квартира. У меня такой вопрос: можно ли при по­лучении новой квартиры развести лицевые сче­та, то есть, оформить два свидетельства госрегистрации: на меня и на мою дочь?

По смыслу Ва­шего вопроса понятно, что в дальнейшем Вы собирае­тесь разъехаться с дочерью в разные квартиры. Лучше это сделать сразу, т.е. обсудить с застройщиком воз­можность переезда сразу в разные квартиры. Для это­го Вам необходимо оценить Вашу недвижимость (квар­тиру и земельный участок, если он в собственности) и на эту сумму подобрать себе жилье. Если сумма будет намного больше, за лишние метры необходи­мо будет доплатить. Ваш случай попадает под ст.32 Жилищного Кодекса РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жило­го помещения при изъятии земельного участка для го­сударственных или муниципальных нужд». Советуем Вам внимательно с ней ознакомиться. 

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет