Главная - Советы юриста - Переход прав на земельные участки

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Переход прав на земельные участки

Предположим, что вы купили здание у частного лица. Земля, на которой такое здание расположено, принадлежит не продавцу, а государству или городу и передана продавцу на условиях аренды. Что нужно сделать для того, чтобы зарегистрировать ваши права на такой земельный участок?

Опираясь на наш опыт работы в российских регионах, в настоящей статье мы рассматриваем некоторые способы осуществления перехода права на земельный участок при смене собственника здания, расположенного на данном участке. Так как действующее федеральное законодательство не дает четкого ответа на вопрос, каким образом должен осуществляться переход прав на земельный участок при смене собственника здания, региональные и местные органы власти подходят к его решению, исходя из собственных интересов и понимания действующего федерального и регионального законодательства по этому вопросу.

Законодательное регулирование

купить двухкомнатную квартиру в красногорске: bruschaty.ru

Переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на данном участке, регламентируется ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ. Оба закона устанавливают одно и то же правило: в случае, когда земельный участок принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию, покупатель при покупке недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Но тут возникает несколько вопросов, ответы на которые ни один федеральный закон не дает. Каков механизм осуществления перехода прав на земельный участок от продавца к покупателю? Что должно являться юридическим основанием для регистрации прав нового собственника здания на земельный участок? Какова роль собственника земельного участка в процессе такого перехода? Наш опыт работы в нескольких регионах показывает, что позиции местных органов власти по вышеуказанным вопросам отличаются друг от друга.

Механизмы перехода права аренды на земельный участок

Исходя из нашей практики, возможны три варианта развития событий: (1) в большинстве регионов до сих пор практикуется прекращение действия договора аренды между собственником земли и продавцом здания с последующим заключением договора аренды земли с новым владельцем здания; (2) некоторые регионы восприняли идею переуступки всех прав и обязательств продавца здания покупателю здания; (3) в некоторых регионах практикуется подписание дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

1. Прекращение действия договора аренды продавца и заключение покупателем нового договора аренды. Данный механизм передачи прав от продавца здания к его покупателю чрезвычайно широко распространен и применяется во многих регионах России. До введения в действие Земельного кодекса 2001 года данный механизм был едва ли не единственным способом передачи прав на земельный участок от продавца к покупателю здания в свете требований ст. 552 ГК РФ, хотя на самом деле никакой передачи прав от продавца к покупателю не происходит. Предполагается следующая последовательность действий: после совершения сделки купли-продажи здания досрочно прекращается действие договора аренды земельного участка между его собственником и продавцом здания (как правило, по соглашению между арендодателем или арендатором), новый собственник здания на основании ст. 36 ЗК РФ обращается к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка.

Очевидно, что данный способ получения новым собственником здания прав аренды на земельный участок может быть сопряжен с целым рядом «технических» и юридических сложностей. К практическим преимуществам такого подхода к переоформлению прав на земельный участок можно отнести возможность обсуждать с собственником земельного участка возможность его выкупа в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

2. Переуступка (перенайм). Данный способ передачи прав по договору аренды земельного участка обязан своим рождением Земельному кодексу 2001 года. В той или иной форме этот способ передачи права на земельные участи используется в настоящее время, например, в Ростовской, Самарской, Саратовской и Воронежской областях. Его принципиальное отличие от способа, рассмотренного первым, заключается в том, что договор аренды земельного участка между собственником земли и продавцом здания не прекращается, при этом происходит действительная передача (перевод) всех прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику здания. Для его реализации собственнику земельного участка, продавцу и покупателю здания следует руководствоваться п. 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, если срок договора аренды земельного участка превышает 5 лет. В данном случае достаточно заключения договора перенайма земельного уч астка между покупателем и продавцом здания, а собственнику участка достаточно направить соответствующее уведомление. Договор перенайма подлежит государственной регистрации. После такой регистрации к новому собственнику здания переходят все права и обязанности арендатора земельного участка.

Следует обратить внимание на тот факт, что такой вариант развития событий возможен при условии, что срок договора аренды не превышает 5 лет. Поскольку от собственника земельного участка при этом вообще ничего не зависит, на практике мы часто сталкиваемся с тем, что срок договоров аренды земельных участков либо не превышает 5 лет, либо в договор аренды земельного участка включается условие о том, что переуступка прав и обязанностей арендатора другому лицу возможна лишь при условии получения предварительного согласия арендодателя.

3. Изменение действующего договора аренды земельного участка путем внесения в него изменений. Передача прав на землю путем внесения изменений в договор аренды земельного участка была осуществлена, например, в рамках одной из аналогичных сделок в Свердловской области. С юридической точки зрения конечный результат аналогичен результату, достигаемому при переуступке (перенайме). Тем не менее данный механизм передачи принципиально отличается от переуступки тем, что его реализация невозможна без согласия всех сторон, в том числе и арендодателя земельного участка (т. е. собственника земельного участка). Юридическим основанием данного механизма следует признать не ст. 22 ЗК РФ, а ст. 450 ГК РФ, которая говорит о том, что изменение условий договора возможно по соглашению его сторон. При достижении согласия между собственником земельного участка, продавцом и покупателем здания подписывается и регистрируется дополнительное соглашение к действующему договору аренды, результатом которого становится перемена лиц в договоре аренды земельного участка. Такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Обращаем внимание читателей, что целью данной статьи является не оценка тех или иных механизмов с точки зрения действующего федерального и применимого местного законодательств, а описание существующих механизмов реализации положения о переходе прав на земельный участок при смене собственника здания, расположенного на данном участке.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет