Главная - Советы юриста - Приобретение прав на земельные участки в Москве

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Приобретение прав на земельные участки в Москве

Потенциальные инвесторы в московские объекты недвижимости часто путаются в правах, на которые они могут рассчитывать, и в способах приобретения таких прав. Все знают, что принятием Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г. в России был открыт путь к приобретению земли в собственность, но мало кто реально понимает, что это означает в контексте недвижимости в городе Москве. В настоящей статье мы попытаемся дать некоторые пояснения по этому вопросу.

Во-первых, важно помнить о том, что Москва (как и Санкт-Петербург) имеет особый статус в Российской Федерации. У города больше свободы в определении содержания ряда своих законов. Все это вместе с теми правами, которые Земельный кодекс РФ предоставляет субъектам Российской Федерации в реализации его положений, означает, что доступные в Москве земельные права и порядок их приобретения могут на практике отличаться от действующих в других регионах России.

Недавно принятый закон «О землепользовании и застройке в городе Москве» помог решить ряд таких вопросов. Для тех, кто надеялся, что Московская городская дума и мэрия воспользуются предоставленной им свободой, чтобы стимулировать более широкое распространение частой собственности на землю, такие надежды не оправдались. Несмотря на то, что мэрия получила определенную свободу в определенных случаях принимать решение по своему усмотрению, по новому закону основным инструментом предоставления прав на землю мэрией остается аренда. Как получить эти права?

Одним из способов приобретения застройщиками и инвесторами арендных прав является участие в аукционе или конкурсе. Правительство Москвы регулярно проводит их в отношении земельных участков, подготовленных для реализации инвестиционных проектов. Такая подготовка включает определение границ и сбор информации, как физической, так и юридической, о земельном участке. Информацию о предстоящих аукционах и конкурсах на получение прав на земельные участки можно получить в Московском земельном комитете (Москомзем). Кроме того, информация часто публикуется в официальных изданиях Правительства Москвы, к числу которых относятся «Тверская, 13» и «Вестник мэрии Москвы».

При подготовке к участию в таком аукционе или конкурсе потенциальный застройщик или инвестор, помимо прочего, должен узнать назначение земельного участка. Оно часто бывает ограниченным, поскольку Правительство Москвы использует положения договора аренды, касающиеся целевого назначения, в качестве средства приведения в исполнение градостроительных ограничений, установленных для микрорайона, в котором расположен участок.

Несмотря на то, что аукционы и конкурсы представляются главной особенностью Земельного кодекса РФ, Правительство Москвы по новому закону имеет возможность самостоятельно предоставлять права потенциальным арендаторам без проведения аукциона или конкурса. Это возможно в случаях, когда участок земли предназначен для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации; для целей реализации государственных целевых программ города Москвы; при создании особо социально значимых объектов по решению Правительства Москвы; для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор и формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, опять же в соответствии с решением Правительства Москвы.

Включение последнего условия в новый закон фактически утверждает прежние решения Правительства Москвы. В реальности, однако, этот вариант доступен не всем застройщикам и инвесторам, а только тем, чьи проекты уже хорошо известны в мэрии, или тем, кто инвестирует значительные средства на территории города.

В каждом из указанных случаев долгосрочные арендные права предоставляются при условии выплаты не только арендной платы, но также и дополнительной платы за предоставление самих арендных прав. Обе суммы рассчитываются по сложной формуле, которая учитывает такие факторы как местоположение и назначение участка. Их применимость к конкретному участку следует подробно обсуждать с Московским земельным комитетом.

Факт уплаты дополнительной платы отмечается на титульном листе договора аренды. Это имеет значение для любого будущего приобретателя либо объектов застройки, возведенных на участке, либо, если на участке ничего не строилось, самих прав на землю. Отчуждение или уступка прав аренды земельного участка не допускается до оплаты прав на землю.

Другой способ приобретения прав аренды земли – заключить инвестиционный договор на реконструкцию существующего здания. При этом заключается контракт с префектурой соответствующего округа и принимается обязательство реконструировать существующий объект. В обмен на свои инвестиции застройщик или инвестор получит заранее согласованную долю в праве собственности на реконструированное здание. Инвестиционные контракты основаны на том принципе, что после завершения работ остальная часть здания будет находиться в городской собственности. Предполагается, что долевое участие будет 50 на 50, хотя по особому соглашению с городскими властями доля застройщика/инвестора может быть увеличена, если он финансирует строительство или реконструкцию объектов инфраструктуры района. В большинстве случаев инвестиционный контракт будет предусматривать цену квадратного метра отстроенных площадей, по которой застройщик/инвестор может выкупить у города его долю, и, как правило, стороны стремятся именно к такому результату.

Инвестиционным контрактом предусмотрено предоставление застройщику/инвестору прав на землю по завершении реконструкции объекта. В случае, когда такие права представляют собой права аренды, они распространяются только на участок, расположенный непосредственно под зданием, и предоставляются бесплатно. Определенный интерес представляет положение нового закона о том, что могут предоставляться и права собственности, если это предусмотрено условиями инвестиционного контракта. Однако, пока неясно, как часто городские власти будут использовать свои полномочия в этой связи, и придется ли дополнительно оплачивать такие права собственности.

Имеется ряд аспектов, связанных с инвестиционными контрактами, которые могут представлять проблемы для застройщика/инвестора, но из-за недостатка места мы не будем их обсуждать сейчас. Однако важно понять ряд ключевых практических различий между приобретением прав аренды земли напрямую и через механизм инвестиционного контракта. Инвестиционный контракт как способ приобретения прав на землю может дать инвестору определенные преимущества с точки зрения движения денежных средств, поскольку права должны оплачиваться только после завершения реконструкции здания. Однако следует отметить и два недостатка инвестиционного контракта. Первый – задержка в начале сроков аренды и арендных платежей, которая может быть вызвана выкупом у города его доли и ее оплатой, когда здание строится со спекулятивными целями. Второй – трудность в получении финансирования под инвестиционный контракт, т.к. финансирование получить гораздо проще, если отдать в обеспечение арендные права.

Независимо от метода приобретения долгосрочных прав аренды, они, как правило, предоставляются на срок от 25 до 49 лет. Новый закон предусматривает срок до 99 лет, но только для участков, на которых будут строиться объекты особого значения. Еще не ясно, как будет развиваться это понятие, но вряд ли оно будет применяться ко многим объектам.

В настоящей статье не обсуждаются права существующих собственников зданий на приобретение земельных участков под их зданиями, а также права ряда землепользователей на переоформление их существующих прав на право долгосрочной аренды. Однако и те, и другие могут иметь значение при конкретных предложениях застройки, и в этих случаях их всегда следует тщательно изучить.

В заключение следует указать важный момент, о котором должен помнить потенциальный арендатор земельного участка при приобретении прав с целью застройки, а именно сроки строительства, которые может установить Правительство Москвы. С целью пресечения создания банков земли и спекуляции участками Правительство Москвы обычно устанавливает крайний срок строительства, несоблюдение которого считается нарушением условий договора аренды. Новым законом предусмотрены новые санкции за подобные нарушения, вплоть до расторжения договора аренды. Закон также однозначно требует от Правительства Москвы бдительнее контролировать ход строительных работ на отдельных площадках. Поэтому застройщикам и инвесторам следует быть уверенными в доступности финансирования, прежде чем заключать договор аренды земли под застройку.

В настоящей статьей указывается ряд способов приобретения прав аренды земли. Однако очевидно, что в большинстве случаев Правительство Москвы решает, что именно приемлемо для того или иного проекта. Выбор застройщика или инвестора также может быть ограничен использованием Правительством Москвы типовых документов. Только на крупных или престижных проектах существует реальная возможность продуктивных переговоров по условиям. Поэтому важно получить профессиональную консультацию по любому предложению.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет