Главная - Налоги на недвижимость - Интересные налоговые лабиринты

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Интересные налоговые лабиринты

Интересная штука – законы! Вроде бы пишутся они для того, чтобы быть предельно понятными, избегать двойного толкования. Но на практике все мы знаем, что это не так.

Налоговая тема – не исключение. Есть специально посвященный этим вопросам Налоговый кодекс (НК). Однако стоит начать разбирать конкретные ситуации, как сразу выясняется, что, как говорится «возможны варианты». Попробуем разобраться в некоторых достаточно типичных случаях. А поможет нам в этом Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании «МИАН-агентство недвижимости».

История первая. В середине 90-х годов квартира была приватизирована дедушкой и внуком в равных долях. Год назад дедушка умер, и его доля перешла внуку в порядке наследования. Сейчас внук продает квартиру, а покупатель настаивает, чтобы в договоре была написана реальная, а не заниженная стоимость. Какими в этом случае будут налоги?

Доход от реализуемого имущества – это, извините за тавтологию, доход, подлежащий обложению налогом по ставке 13%. Однако ст. 220 НК дает гражданам приятную поблажку: если собственник владел недвижимостью более трех лет, он полностью освобождается от уплаты налогов. Если менее трех лет – то получает налоговое высвобождение в 1 млн. рублей, а на остальное – все те же 13%. Т.е. если сумма имущества 1 млн. рублей – налогов не будет. Если 1,8 млн. – то 1 млн. подпадает под высвобождение, а с 800 тысяч рублей надо заплатить 13%, т.е. 104 тысячи.

Существует Письмо ФНС РФ от 15.12.2006 г. № 04-2-03/178. Оно устанавливает, что если квартира приобреталась в собственность по долям в разное время, то налоговый орган должен будет принять во внимание реальный срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика. В рассматриваемом нами случае внук совершенно однозначно не должен ничего платить с продажи своей доли – срок владения ей превышает три года.

А вот унаследованная доля, увы, налогообложению подлежит. В принципе, ничто не мешает хитрому внуку объявить, что при цене всей квартиры, например, в 10 млн. рублей его «старая» доля стоит 9 млн., а унаследованная – 1 млн. Однако если налоговый орган обратит внимание на такой странный договор, он, скорее всего, посчитает, что равные доли (а квартира изначально приватизировалась в равных долях) не могут столь радикально разниться в цене. Налицо, скажут налоговики, очевидный умысел, направленный на незаконное снижение налогооблагаемой базы – а такое деяние влечет за собой административную ответственность, уплату недоплаченных налогов и штраф.

Так что в данном примере единственно возможный вариант – делить записанную в договоре цену пополам, вычитать из унаследованной половины миллион и платить 13%. Или искать другого покупателя. Или ждать два года.

История вторая. Имеется в наличии земельный участок с домом. Участок находится в собственности более трех лет, дом – менее (на самом деле, дом, конечно, старый – просто документы на него были оформлены всего год назад). Как будут рассчитываться налоги в этом случае? Имеет ли значение, каким образом дом оказался в собственности хозяина – подарен, унаследован, построен им самим?

Согласно закону, имущественный вычет предоставляется на объекты. В договоре купли-продажи дом и участок будут разными объектами – соответственно, для расчета налогов необходимо выделить стоимость каждого из них. Поскольку ситуация с тем, сколько именно стоит дом, а сколько участок, в данном случае не так очевидна, как в истории с половинами квартиры, в данном случае есть возможность «поиграть» с ценой: чтобы доля приходящаяся на участок, была побольше, а на дом – поменьше. Разбирательства с налоговой инспекцией в этом случае также не исключены, но здесь у продавца позиция посильнее. Он, например, может сказать, что дом его – сущая развалюха, которую новый хозяин купил под снос, только ради земли.

Что касается путей, которыми дом оказался в собственности продавца, то для получения вычета этот вопрос значения не имеет. Важен только срок нахождения объекта в собственности у налогоплательщика.

История третья. Человек продал свою квартиру и тут же приобрел на вырученные деньги новую (или две новых). Что здесь с налогами?

В отличие от двух первых историй, достаточно на нашем рынке экзотических, подобная ситуация встречается сплошь и рядом. Называется она «альтернативная сделка», она же «альтернатива». По статистике риэлторов, 70% всех продаж в Москве совершаются для того, чтобы купить другую жилплощадь.

К сожалению, законы наши к «альтернативщикам» безжалостны – говоря точнее, они просто не учитывают существование такой категории сделок. Все то же правило: если продаваемая квартира находилась в собственности менее трех лет, то с суммы свыше одного миллиона рублей (а что такое миллион для московского рынка!) полагается заплатить 13%. И никакие аргументы продавца, что он деньги-то держал в руках всего пять минут, а потом их положили в банковскую ячейку и теперь эти деньги принадлежат совсем другим людям, на мытарей не действуют. Закон суров, но это закон!

Так что варианты выхода из ситуации – либо не продавать квартиру до истечения этих злополучных трех, либо писать в договоре 990 тысяч рублей. Последний вариант плох тем, что продавцы альтернативных квартир могут отказаться сделать то же – в итоге наш гражданин сначала продаст квартиру за 990 тысяч, а потом купит себе другую за 5 млн. И весьма вероятно, что в налоговой ему зададут вопрос: откуда такие деньги? По словам знающих людей, ответ вроде «личные сбережения» действует безотказно – налоговики по закону не могут тут что-то возразить. Но, как говорится, осадочек остается. Кроме того, в нашей стране никто не застрахован от того, что законы завтра радикально не поменяются – и придется нам отвечать за «нетрудовые доходы». Которые – что обидно вдвойне – в данном случае существуют только на бумаге.

История четвертая. В течение одного календарного года человек купил квартиру, а потом продал ее. Как платятся налоги в этом случае?

НК предлагает налогоплательщику выбор: или получить вычет в 1 млн. рублей или уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов - это положение также содержится в уже упоминавшейся ст. 220 НК. Таким образом, если в течение одного налогового периода квартира покупается, а затем продается, и продается дороже той цены, за которую она покупалась, то подоходный налог в 13% платится не с полной стоимости, а лишь разницы в ценах - официально это называется «экономической выгодой». При продаже квартиры за ту же цену, по которой она приобреталась, или дешевле обязанности уплатить подоходный налог у налогоплательщика не возникает.

Важно лишь помнить, что все расходы, на которые налогоплательщик ссылается, должны быть документально подтверждены. Если в договоре, по которому квартира приобреталась, красуется цена «по БТИ», а во втором - настоящая рыночная цена, получается, что человек получил многомиллионные доходы…

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет