Главная - Налоги на недвижимость - Налоговые новости в области недвижимости

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Налоговые новости в области недвижимости

Достаточно много изменений налогового законодательства, произошедших за последнее время, имеют существенное влияние на участников российского рынка недвижимости. Например, с начала 2005 года продажа земли и жилых помещений перестала облагаться НДС, с этого же времени начала действовать глава Налогового кодекса по земельному налогу.

В течение 2005 года налоговое законодательство продолжало меняться. В частности, существенные изменения были внесены в законодательство по налогу на прибыль и НДС. Ниже приводятся наиболее существенные из таких изменений, которые могут повлиять на деятельность компаний – участников рынка недвижимости.

Налог на прибыль

Изменений в главу 25 Налогового кодекса по налогу на прибыль компании ожидали давно – они были призваны устранить недоработки предыдущей редакции Налогового кодекса, которая содержала достаточно большое количество пробелов.

Во многом задача оказалась выполнена – большое количество разночтений устранено. Кроме того, появились некоторые новые концепции, в целом достаточно благоприятные для налогоплательщиков, в частности для компаний, работающих с недвижимостью. К сожалению, некоторые благие намерения не привели к полностью положительному результату, поскольку отдельные поправки создали поле для новых разночтений.

Придать ускорение! Признание расходов по строительству или иному приобретению зданий для целей исчисления налога на прибыль происходит путем начисления амортизации. При этом сроки амортизации, установленные в Налоговом кодексе, составляют не менее 30 лет.

Изменения, внесенные в налоговое законодательство в этом году и действующие с 2006 года, позволят компаниям относить на расходы текущего периода капитальные затраты в размере не более 10% стоимости объектов основных средств (включая объекты недвижимости) в момент начала начисления амортизации. Данное изменение особенно ценно для компаний – владельцев недвижимости, так как в настоящее время по недвижимости возможно применение только линейного метода амортизации и никаких способов ускорения признания расходов на приобретение недвижимости до введения в действие вышеуказанного изменения предусмотрено не было.

Хотели как лучше, а получилось… Распространенная ситуация при сдаче в аренду – отделка помещений производится арендатором. С коммерческой точки зрения такой подход устраивает и владельцев недвижимости, и арендаторов, поскольку позволяет учесть пожелания конкретного арендатора по отделке, не создавая для арендодателя дополнительных хлопот, связанных с организацией работ по отделке для большого количества арендаторов. Однако с точки зрения налогообложения в настоящий момент возникает достаточно много сложностей, если арендодатель не возмещает такие расходы арендатору. Текущая редакция Налогового кодекса в принципе не содержит каких-либо положений относительно признания таких расходов арендатором при исчислении налога на прибыль. Применение же общих правил дает неутешительный результат – существует высокий риск того, что арендатор «потеряет» данные расходы для целей исчисления налога на прибыль.

С 1 января 2006 года вводятся специальные правила, согласно которым капитальные вложения, которые производит арендатор, могут амортизироваться у арендатора в течение срока аренды. Однако, в соответствии с новыми правилами, такая амортизация будет производиться по норме, рассчитанной исходя из срока полезного использования арендованного имущества. Например, если договор аренды заключен на 5 лет, а срок полезного использования здания составляет 40 лет, то за период аренды арендатор сможет самортизировать только 5/40 стоимости отделки. Изменения в Налоговый кодекс не дают однозначного ответа на вопрос, что делать с оставшимися 35/40 стоимости – можно ли их отнести на расходы единовременно, должен ли арендатор как-то передать их арендодателю и т. д. На практике, скорее всего, многие компании до разрешения данной проблемы постараются, как и в настоящее время, передавать расходы по отделке на баланс арендодателя с последующим их возмещением через увеличение арендной платы.

Налоговым убыткам – зеленый свет.

За период строительства в налоговом учете компаний – владельцев недвижимости может накопиться достаточно большая сумма налоговых убытков. Источником таких налоговых убытков, в частности, могут быть проценты по кредитам в период строительства (в отличие от российского бухгалтерского учета, такие проценты не увеличивают стоимость здания в налоговом учете), единовременный вычет 10% стоимости объекта недвижимости и прочие виды затрат. Российское налоговое законодательство позволяет переносить на будущее такие убытки, но не более чем на 10 лет с момента их образования. В настоящий момент существует дополнительное ограничение – в конкретном году убыток может быть признан в размере, не превышающем 30% от налогооблагаемой прибыли данного года. В результате, если даже компания имеет достаточно убытков, чтобы не облагать налогом всю прибыль текущего года, она не имеет право этого делать и вынуждена платить налог в текущем году.

В будущем ситуация изменится в лучшую сторону. В 2006 году ограничение по признанию убытка увеличится до 50% от налоговой базы, а начиная с 2007 года будет снято полностью.

Гарантии под вопросом?

Современное строительство или приобретение объектов недвижимости трудно представить без привлечения долгового финансирования. В качестве обеспечения при получении банковских кредитов или займов достаточно часто используются гарантии или прочее обеспечение со стороны аффилированных компаний инвестора. Со следующего года на такие кредиты и займы могут распространяться правила недостаточной капитализации.

Концепция правил недостаточной капитализации появилась в российском налоговом законодательстве с 2002 года. Идея состоит в том, чтобы предотвратить злоупотребление долговым финансированием от иностранных материнских компаний. Режим налогообложения процентов, выплачиваемых по долговым обязательствам, является намного более привлекательным по сравнению с налогообложением дивидендов, которые выплачивались бы в случае акционерного финансирования. Правила недостаточной капитализации приравнивают проценты к дивидендам для целей налогообложения, если компания «злоупотребляет» долговым финансированием от иностранных материнских компаний и если соотношение ее заемных средств к собственному капиталу превышает 3:1.

До внесения изменений правила недостаточной капитализации распространялись только на займы, полученные российской компанией от иностранной компании, прямо или косвенно владеющей более чем 20% акций (долей) российской «дочки». С 2006 года в сферу применения данных правил будут попадать также займы, предоставленные российскими компаниями, аффилированными с такими иностранными компаниями, и, что хуже всего, любые кредиты и займы, предоставленные третьими лицами, обеспечение по которым предоставляется такими иностранными или российскими компаниями, которые аффилированы с данными иностранными фирмами.

Например, иностранная компания имеет две российских дочерних компании (компания 1 и компания 2). Компания 1 уже построила и эксплуатирует объект, а компания 2 только начинает строительство и хочет привлечь банковский кредит для финансирования нового проекта под гарантии, предоставленные компанией 1. Со следующего года правила недостаточной капитализации будут распространяться на такой банковский кредит, и если у компании 1 не будет достаточного акционерного финансирования, проценты (часть процентов) по такому кредиту не будут вычитаться для целей налогообложения и могут подлежать обложению налогом у источника выплаты.

Таким образом, компаниям будет необходимо уделять еще более пристальное внимание структурированию долгового финансирования для обеспечения эффективности его использования в рамках новых ограничений.

НДС

К изменениям Налогового кодекса российским компаниям не привыкать, но новые изменения в главе 21 Налогового кодекса примечательны своей масштабностью. Во-первых, с 2006 года компании больше не смогут использовать метод исчисления НДС «по оплате». В то же время входящий НДС можно будет принять к вычету, не дожидаясь оплаты товаров (работ, услуг). Помимо данных изменений внесено еще несколько существенных поправок. Ниже мы приводим те из них, которые в значительной мере повлияют на деятельность компаний, работающих с недвижимостью.

И еще раз ускорение. В настоящий момент начисление НДС по строящимся объектам недвижимости производится только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В результате изменений, которые будут применяться, начиная с 2006 года, вычет НДС, уплачиваемого подрядным организациям, будет производиться по мере осуществления работ по строительству недвижимости и предъявлению счетов-фактур, то есть не дожидаясь окончания строительства. Это позволит ускорить процесс вычета НДС, однако не решит практическую проблему с получением возврата денежных средств из бюджета в случае, если у компании отсутствует НДС к уплате и входящий НДС не может быть зачтен.

Следует отметить, что законодателем введены специальные положения по переходу от ранее действующих принципов исчисления НДС по строительству к новым правилам, которые обеспечивают постепенный переход на применение измененных правил по объектам, строительство которых началось до 2006 года.

Ложка дегтя.

По существующим правилам момент определения суммы вычета НДС по построенным или приобретенным объектам недвижимости происходит единовременно после постановки на учет самого объекта недвижимости. В случае если здание используется как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности, причитающаяся к вычету сумма НДС определяется, исходя из фактической пропорции этих видов деятельности в момент принятия НДС к вычету.

Начиная с 2006 года установлены новые правила по восстановлению НДС по основным средствам и специальные правила для восстановления НДС по объектам недвижимости в случае, если компания использует такие основные средства в необлагаемой деятельности. Основная идея данных изменений в применении к объектам недвижимости состоит в том, чтобы определять соотношения объемов деятельности, облагаемой и не облагаемой НДС, не только в момент постановки объекта недвижимости на учет, но и в конце каждого года в течение последующих 10 лет, корректируя (восстанавливая) часть соответствующих сумм НДС в случае наличия деятельности, не облагаемой НДС.

Данное нововведение само по себе не вызвало энтузиазма у участников рынка недвижимости. Однако, кроме всего прочего, при более детальном анализе новых правил становится очевидно, что принятая редакция изменений содержит большое количество недоработок, которые приводят к существенным проблемам в применении данных правил. В частности, если применять эти правила в ситуации, когда уже в момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию он используется частично для не облагаемой НДС деятельности (например, офисные помещения сдаются аккредитованным представительствам иностранных компаний), результат получается абсурдным. Кроме того, вызывает сомнения порядок применения новых правил к тем объектам, которые уже были построены на 1 января 2006 года. Данный вопрос становится особенно актуальным в случае, когда период хранения налоговой отчетности по таким объектам истек.

Остается надеяться, что в ближайшее время будут приняты изменения в данное положение Налогового кодекса либо как минимум появятся какие-либо разъяснения.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет