Главная - Ипотека - Ипотека, как фактор развития рынка жилой недвижимости

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Ипотека, как фактор развития рынка жилой недвижимости

О развитии рынка ипотечного кредитования, основных тенденциях развития ипотеки в России мы беседуем с Президентом Группы компаний "ЛАУРЕЛ", Вице-президентом Международной Академии ипотеки и Недвижимости Ириной Радченко.

- Как меняется соотношение сделок с использованием ипотечных кредитов и без них?

- Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официально статистике на вторичном рынке ипотека используется в 5%-7% сделок. Данные по рынку новостроек не фигурируют в официальной отчетности, поскольку ипотечные кредиты на новостройки не являются ипотечными в классическом понимании. У банков разное отношение к работе на этом рынке. Те, кто имеет прочные финансовые отношения с застройщиками, входят в единый холдинг с ними – активно работают на этом рынке. По нашим оценкам объем ипотечного кредитования жилья в новостройках не превышает 20% от всего рынка ипотечного кредитования.

- В чем на ваш взгляд причины низкой доли сделок с использованием ипотечного кредитования?

- Во-первых, в условиях быстрого роста цен и высокого спроса продавцы квартир не хотят иметь дела с теми, кто хочет покупать квартиры по схеме ипотечного кредитования.

- Во-вторых, многие агентства недвижимости только декларируют, то, что они работают с ипотекой, но не имеют в своем штате квалифицированный персонала, представляющий, что же такое ипотека. Реально проведением сделок с использованием ипотечного кредитования занимается не более 20% агентств недвижимости.

- В-третьих, многие банки не очень много внимания уделяют развитию ипотечного кредитования, хотя и провозгласили, о том, что оказывают такие услуги. В результате число сделок с использованием ипотечных кредитов растет на 45%-50% в год, в то время как должно расти в несколько раз. В несколько раз у нас растет только объем выдаваемых кредитов. Если в 2004 году средний размер кредита был $45 тыс., то в 2005 уже 78 тыс. долл., а в первом полугодии 2006 - 120 тыс. долл. В тоже время наши соседи достигли больших результатов. Например, в Казахстане более 30% сделок проводится с использованием ипотечных кредитов, объем выданных там кредитов в 2005 году составил 1 млрд. долл. – столько же, сколько в России, только население у нас в 10 раз больше.

- А как влияет быстрый рост цен на развитие рынка ипотечного кредитования?

- Быстрый рост цен приводит к тому, что снижается количество реализуемых одобренных кредитов. В период наивысшего роста цен весной 2006 года этот процент среди тех заёмщиков, которые работали сами без ипотечных риэлторов, снизился до 20%. Т.е. только каждый пятый, из получивших одобрение на ипотечный кредит, доходил до проведения и закрытия сделки по покупке квартиры. Кто-то не мог найти вариантов, у кого-то стоимость квартиры вырастала до такой степени, что одобренного размера кредита не хватало. Приходилось одобрять кредит на большую сумму и порой несколько раз. У кого-то в последний момент продавец отказывался от сделки, а это означало поиск новых вариантов, новый сбор документов, проведение оценки и т.д. Многие просто `сходили с дистанции`, а те кто ее проводили, вспоминают как в страшном сне. С другой стороны, рост цен и увеличение среднего размера кредита за два года в три раза привело к тому, что банкам для получения той же доходности теперь нужно прилагать в три раза меньше усилий, т.е. ипотека постепенно становится для них более выгодным продуктом.

- Не получается ли так, что в условиях, когда предложение квартир на рынке жилья не растет, ипотека приводит только к росту цен, а не к увеличению доступности жилья?

- Ипотека в современной ситуации приводит к тому, что меняется `портрет` людей, которым доступно жилье. Если раньше за ипотечными кредитами обращались, в том числе, бармены, журналисты, официанты, стюарды, т.е. те кто пять лет назад имели доход $700 на семью, то теперь обращаются те, у кого доход $3500 на семью – а это уже высокооплачиваемые специалисты и менеджеры.

- Какой на ваш взгляд должен быть доход у семьи, чтобы она могла воспользоваться ипотечным кредитом в Москве?

- Это зависит от ее потребностей. Например, чтобы купить однокомнатную квартиру за 150 тыс. долл. необходимо иметь доход на семью в размере 2624 долл. в месяц и ежемесячно выплачивать 1448 долл.. Купить двухкомнатную квартиру за 200 тыс. долларов позволит доход в 3429 долл. в месяц при ежемесячных платежах в размере 1932 долл. Приличная трехкомнатная квартира за 300 тыс. долл. потребует ежемесячных платежей в 2898 долл, при доходе семьи 5000 долл. в месяц. Такие цифры получаются, если кредит берется в долларах под 11% годовых на 15 лет и у заемщика есть первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры, а также еще несколько тысяч долларов на оформление, проведение сделки, страхование.

- Но аренда стоит значительно дешевле…

- Действительно за $700 можно снять трехкомнатную квартиру в Марьино – это в три–четыре раза меньше, чем ипотечный кредит. С этой точки зрения аренда привлекательней ипотеки. Но наш рынок аренды квартир не цивилизованный, арендатор не защищен, живет `как на пороховой бочке`. Поэтому тяга к приобретению квартиры в собственность велика.

- Есть ли сейчас на рынке новые успешные ипотечные программы?

- Мы каждый квартал готовим аналитический обзор рынка ипотечного кредитования. Всего в отчете около 800 ипотечных программ – с разными сроками, процентами, предоставляемыми документами, валютой кредита и т.д. и каждый квартал появляются десятки новых. Но определять успешность программы по формальным признакам, интенсивности рекламы, по тому, у кого меньше процент и больше срок – нельзя. Реально востребованными сегодня являются кредиты не тех банков у кого дешево или нулевой взнос, а тех, у кого налажены технологии работы с будущими заемщиками, сервис. Например, если мы возьмем программы `без первоначального взноса` на самом деле они предполагают наличие у заемщика 6%-7% от суммы кредита. Эти деньги понадобятся на оплату услуг банка, страховой компании, оценщиков, риэлторов, первых процентов. Да и сам банк вряд ли станет работать с заемщиком, у которого нет хотя бы 10% от суммы кредита – довольно странно выглядит такой клиент, зарабатывающий тысячи долларов в месяц, но не имеющий возможности накопить небольшую по сравнению с кредитом сумму.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет