Недвижимость бесплатные объявления

Недавно министр регионального развития России Виктор Басаргин и первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, не сговариваясь, заявили, что объемы жилищного строительства будут расти. Казалось бы, общепринятое мнение показывает, что в эпоху экономического кризиса объемы строительства падают.

По сути, именно об этом еще в декабре предупредил замминистра регионального развития Сергей Круглик на заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», когда сказал, что объем жилищного строительства в России в 2009 году сократится на 15% до 52 млн кв. м против 61,4 млн кв. м, построенных в 2008 году. Именно с ожиданием резкого спада объемов нового строительства были связаны надежды многих девелоперов на новую волну подорожания жилья. Однако с наступлением нового года обстоятельства, по всей видимости, изменились, и правительство почувствовало в себе силы в корне изменить ситуацию.

Для начала следует развенчать общепринятый миф, что в период кризиса 1998 года наблюдался значительный спад объемов вводимого в строй жилья как в России в целом, так и в Москве в частности. Стоит подчеркнуть, что в Москве за последние 18 лет самый значительный спад объемов вводимого в строй жилья произошел именно в 2008 году, когда количество квадратных метров сданных новостроек сократилось по сравнению с уровнем 2007 года на 20%. И произошло это исключительно в связи с неподготовленностью строительной отрасли города к грянувшему, как снег на голову кризису. При этом в целом по России объем вводимого в строй жилья не только не сократился, но даже немного вырос – почти на 500 тыс. кв. м. Примечательно, что в 1998 году никакого радикального изменения в темпах прироста объемов строительства в России не наблюдалось.

Конечно, некоторые могут возразить, что в 1998 году спад объемов жилищного строительства в целом по России был и составил около 6%. Однако в данном случае это не важно, так как 1998 год не добавил никаких новых характеристик уже имевшему место процессу. Дело в том, что объемы вводимого в строй жилья в целом по России, начиная с 1991 года, плавно сокращались в среднем по 6% в год. И в этом смысле снижение объемов сданных новостроек в 1998 году оказалось даже меньше ожидаемого.

Более показательна в этом отношении динамика объемов нового строительства Москвы. В отличие от России в целом даже после крушения Советского Союза «какие-то деньги в Москве крутились». Поэтому пройти экономический спад, совершенно его не заметив, столичный стройкомплекс просто не мог. Однако последствия экономического спада на статистике объемов строительства столицы отражались только спустя год после самого кризиса.

Так фактический обвал экономики России произошел в 1992 году в связи с полным обрывом хозяйственных связей. Но спад объемов строительства в Москве был зафиксирован Росстатом только в 1993 году. И все же он не был значительным – всего 8%, а в абсолютном выражении лишь чуть более 200 тыс. кв. м. Схожая картина наблюдалась и в 1998 году. Тогда экономический спад также не отразился на статистике объемов жилищного строительства Москвы. Снижение ввода в строй новых объектов было выявлено, как и в случае с 1992 годом, только спустя 12 месяцев – в 1999 году. И в этот раз оно было и вовсе незначительным – около 2%, а в абсолютном выражении – лишь чуть выше 60 тыс. кв. м.

Примечательно также и другое. Хотя все девелоперы наперебой твердили в 2005 году, что после вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве» объемы новостроек снизились, и именно с этим связано увеличение темпов роста цен, по факту, никакого снижения объемов строительства ни на уровне Российской Федерации, ни на уровне Москвы зафиксировано не было.

В Москве наблюдалось снижение темпов роста объемов вводимого в строй жилья, но не снижение самих объемов, которые продолжали до недавнего времени расти. При этом снижение темпов строительства проявилось задолго до вступления в строй злосчастно известного федерального закона №214. Темпы роста жилищного строительства стали снижаться уже в 2003 году, то есть за 2 года до вступления в силу этого закона. И продолжили снижение с той же скоростью и после его вступления в силу. Примечательно в данном случае и то, что уже к 2007 году ежегодные темпы прироста объемов вводимого в строй жилья в Москве оказались ниже 1%. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в 2008 году началось сокращение объемов жилищного строительства. Другое дело, что сокращение составило сразу 20%, а в абсолютном выражении превысило 1 млн кв. м. Но это уже результат наложения сразу 2 процессов: экономического кризиса и планомерного снижения объемов вводимого в строй жилья.

При этом на уровне Российской Федерации экономический кризис 2008 года сказался только в замедлении темпов роста объемов строительства, но не в снижении самих объемов. Но, как было показано выше, снижение объемов вводимого в строй жилья обычно отражается на статистике только спустя год после возникновения кризиса, поэтому вопрос на данный момент заключается в том, по какому сценарию будут развиваться события в 2009 году. Ведь в отличие от предыдущих случаев экономический кризис так или иначе, но уже отразился на статистике объемов строительства как на уровне Москвы, так и на уровне Российской Федерации. Если исходить из предыдущего опыта, то снижение объемов строительства еще впереди. Но и Виктор Басаргин, и Владимир Ресин утверждают обратное: в 2009 году будет не снижение, а рост объемов вводимого в строй жилья. По всей видимости, чиновники находят какие-то существенные отличия в ситуации, складывающейся в 2009 году, от ситуации 1992 и 1998 годов.

Если апеллировать к предыдущему опыту, то, как уже говорилось выше, экономический кризис 1998 года не возымел особого воздействия на строительную отрасль на уровне Российской Федерации в связи с тем, что на тот момент еще не были до конца исчерпаны последствия кризиса 1992 года, по сравнению с которыми кризис 1998 года был лишь небольшим дополнительным уколом. Если же говорить о Москве, то в столице объем вводимого в строй жилья как в 1992, так и в 1998 не сильно отличался от уровня 1990 года. В 1992 году он был выше уровня 1990 года на 10%, а 1998 году – на 30%. Стоит отметить, что этот уровень оставался стабильным уже примерно 10 лет, в связи с пресловутой советской нормой роста – 2% в год. А, учитывая, что кризисы 1992 и 1998 годов только усиливали миграцию российского населения из регионов в Москву, снижать объемы вводимого в столице в строй жилья было, в общем-то, некуда.

В то же время, и в 1992 году и в 1998 году значительную роль сыграла резкая девальвация рубля. Тогда количество людей способных приобрести недвижимость сократилось гораздо больше, чем сейчас. Примечательно, что как тогда, так и сейчас девальвация национальной валюты началась в конце лета. И к марту 1993 года доллар по отношению к рублю вырос почти в 5 раз, а к марту 1999 года – почти в 4 раза. Сейчас максимальный прирост стоимости доллара по отношению к рублю составляет всего 50%. При этом общий прирост стоимости доллара по отношению к рублю за 1992-1993 годы составил почти 10 раз, а за 1998-1999 годы – почти 5 раз. Столь же значимым падение российской национальной валюты относительно доллара было только в 1994-1995 годах, когда доллар подорожал относительно рубля за 2 года почти в 4 раза. Но тогда это было следствием падения курса рубля в 1992-1993 годах. Остановить столь высокие темпы девальвации, какие имели место в России в течение первых 2 лет после развала Советского Союза, можно было далеко не сразу. По сравнению с таким уровнем падение рубля за последние несколько месяцев можно считать ничтожным.

А цены продолжат снижаться

Недавно министр регионального развития России Виктор Басаргин и первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, не сговариваясь, заявили, что объемы жилищного строительства будут расти. Казалось бы, общепринятое мнение показывает, что в эпоху экономического кризиса объемы строительства падают. По сути, именно об этом еще в декабре предупредил замминистра регионального развития Сергей Круглик на заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», когда сказал, что объем жилищного строительства в России в 2009 году сократится на 15% до 52 млн кв. м против 61,4 млн кв. м, построенных в 2008 году. Именно с ожиданием резкого спада объемов нового строительства были связаны надежды многих девелоперов на новую волну подорожания жилья. Однако с наступлением нового года обстоятельства, по всей видимости, изменились, и правительство почувствовало в себе силы в корне изменить ситуацию. В том, насколько для этого есть основания и к каким последствиям это приведет.

Для начала следует развенчать общепринятый миф, что в период кризиса 1998 года наблюдался значительный спад объемов вводимого в строй жилья как в России в целом, так и в Москве в частности. Стоит подчеркнуть, что в Москве за последние 18 лет самый значительный спад объемов вводимого в строй жилья произошел именно в 2008 году, когда количество квадратных метров сданных новостроек сократилось по сравнению с уровнем 2007 года на 20%. И произошло это исключительно в связи с неподготовленностью строительной отрасли города к грянувшему, как снег на голову кризису. При этом в целом по России объем вводимого в строй жилья не только не сократился, но даже немного вырос – почти на 500 тыс. кв. м. Примечательно, что в 1998 году никакого радикального изменения в темпах прироста объемов строительства в России не наблюдалось.

Конечно, некоторые могут возразить, что в 1998 году спад объемов жилищного строительства в целом по России был и составил около 6%. Однако в данном случае это не важно, так как 1998 год не добавил никаких новых характеристик уже имевшему место процессу. Дело в том, что объемы вводимого в строй жилья в целом по России, начиная с 1991 года, плавно сокращались в среднем по 6% в год. И в этом смысле снижение объемов сданных новостроек в 1998 году оказалось даже меньше ожидаемого.

Более показательна в этом отношении динамика объемов нового строительства Москвы. В отличие от России в целом даже после крушения Советского Союза «какие-то деньги в Москве крутились». Поэтому пройти экономический спад, совершенно его не заметив, столичный стройкомплекс просто не мог. Однако последствия экономического спада на статистике объемов строительства столицы отражались только спустя год после самого кризиса. Так фактический обвал экономики России произошел в 1992 году в связи с полным обрывом хозяйственных связей. Но спад объемов строительства в Москве был зафиксирован Росстатом только в 1993 году. И все же он не был значительным – всего 8%, а в абсолютном выражении лишь чуть более 200 тыс. кв. м. Схожая картина наблюдалась и в 1998 году. Тогда экономический спад также не отразился на статистике объемов жилищного строительства Москвы. Снижение ввода в строй новых объектов было выявлено, как и в случае с 1992 годом, только спустя 12 месяцев – в 1999 году. И в этот раз оно было и вовсе незначительным – около 2%, а в абсолютном выражении – лишь чуть выше 60 тыс. кв. м.

Примечательно также и другое. Хотя все девелоперы наперебой твердили в 2005 году, что после вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве» объемы новостроек снизились, и именно с этим связано увеличение темпов роста цен, по факту, никакого снижения объемов строительства ни на уровне Российской Федерации, ни на уровне Москвы зафиксировано не было.

В Москве наблюдалось снижение темпов роста объемов вводимого в строй жилья, но не снижение самих объемов, которые продолжали до недавнего времени расти. При этом снижение темпов строительства проявилось задолго до вступления в строй злосчастно известного федерального закона №214. Темпы роста жилищного строительства стали снижаться уже в 2003 году, то есть за 2 года до вступления в силу этого закона. И продолжили снижение с той же скоростью и после его вступления в силу. Примечательно в данном случае и то, что уже к 2007 году ежегодные темпы прироста объемов вводимого в строй жилья в Москве оказались ниже 1%. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в 2008 году началось сокращение объемов жилищного строительства. Другое дело, что сокращение составило сразу 20%, а в абсолютном выражении превысило 1 млн кв. м. Но это уже результат наложения сразу 2 процессов: экономического кризиса и планомерного снижения объемов вводимого в строй жилья.

При этом на уровне Российской Федерации экономический кризис 2008 года сказался только в замедлении темпов роста объемов строительства, но не в снижении самих объемов. Но, как было показано выше, снижение объемов строящегося жилья обычно отражается на статистике только спустя год после возникновения кризиса, поэтому вопрос на данный момент заключается в том, по какому сценарию будут развиваться события в 2009 году. Ведь в отличие от предыдущих случаев экономический кризис так или иначе, но уже отразился на статистике объемов строительства как на уровне Москвы, так и на уровне Российской Федерации. Если исходить из предыдущего опыта, то снижение объемов строительства еще впереди. Но и Виктор Басаргин, и Владимир Ресин утверждают обратное: в 2009 году будет не снижение, а рост объемов вводимой в строй недвижимости. По всей видимости, чиновники находят какие-то существенные отличия в ситуации, складывающейся в 2009 году, от ситуации 1992 и 1998 годов.

Таким образом, не приходится ожидать, что сбережения (а преимущественно за их счет приобретается недвижимость) сократятся так же, как в 1992 или 1998 годах. Поэтому при прочих равных сокращения спроса со стороны населения можно было бы не ожидать. И по сути, именно на это делается расчет многих девелоперов. Именно поэтому многие из них сейчас делают упор на то, что в рублях цены на недвижимость продолжают расти. Так что, казалось бы, с этой точки зрения никакого кризиса нет. Для развенчания этого мифа необходимо сравнить динамику рублевых и долларовых цен на недвижимость в кризисные годы России после развала Советского Союза.