Главная - Аналитика, обозрение - Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой

С приходом кризиса коммерческая недвижимость по темпам падения цен купли-продажи и арендных ставок заметно обогнала рынок жилья.

Специалисты объясняют это тем, что объемы строительства на рынке офисных помещений в последние годы стабильно росли, в то время как предложение нового жилья на продажу, напротив, из года в год сокращалось. К тому же, предпосылок к возобновлению спроса на коммерческую недвижимость сейчас гораздо меньше, чем на жилую.

Ставки арендной платы высококлассных офисных помещений продолжают падать. Так, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), базовая ставка аренды офисов класса A в пределах Садового кольца в январе 2009 года составляла $1050 за кв.м., в марте - $915 за кв.м, а в мае - $865. Аренда офисов между Садовым и третьим транспортным кольцами за эти пять месяцев подешевела с $1020 до $650 за кв.м, а офисов – за пределами третьего транспортного кольца – с $735 до $555 за кв.м. При этом следует отметить, что до кризиса аренда офисов класса А в центре Москвы составляла $1200-$1500 за кв.м. в год.

Не меньшими темпами дешевели офисы класса B+. С января по май ставки аренды площадей в пределах Садового кольца упали с $1030 до $685, между Садовым кольцом и ТТК – с $815 до $505, за пределами ТТК – с $590 до $295. А в конце июня на московском рынке аренды офисной недвижимости был установлен новый ценовой рекорд: офисы класса B в новых бизнес-парках предлагались по ставке $120 за кв.м. в год. Более того, говоря о ставках аренды офисных помещений в новых условиях, следует учитывать, что в большинстве случаев арендатору предоставляются еще и арендные каникулы, что также снижает эффективную стоимость аренды.

«Многие специалисты рынка недвижимости отмечают повышение интереса арендаторов к подешевевшим офисам, - отмечается в отчете C&W/S&R. - Тем не менее, сделок заключается крайне мало. Новых арендаторов ждать неоткуда, а чтобы стимулировать существующих арендаторов к переезду, необходимо предлагать им ставку как минимум на 10-15% ниже. В результате, дальнейшее снижение ставок пока представляется неизбежным». В первом полугодии 2009 года, по данным CB Richard Ellis, совокупный объем сделок на московском рынке аренды офисных площадей составил около 500 тыс. кв.м, что на 45% ниже, чем в первом полугодии 2008 года.

В целом за год - с начала лета 2008 года до начала лета 2009 - базовые ставки аренды в офисах класса А упали на 20-50%, причем, в большинстве помещений в пределах третьего транспортного кольца снижение превысило 40%. В классе В+ снижение оказалось еще выше: 45-55%.

Высококачественные офисы оказались переоцененным сегментом. Специалисты отмечают, что немаловажную роль сыграло и стремление многих компаний к быстрому росту: много новых проектов планировались на несколько лет вперед и соответственно под эти проекты бронировались офисы. В кризис многие компании отказались от планов экстенсивного развития и как следствие – от аренды офисных помещений.

Продолжает расти уровень вакантных площадей. Если в январе, по данным C&W/S&R показатель уровня вакантности для помещений класса А составлял 9-21% в зависимости от удаленности от центра и 12-25% для помещений класса В+, то в мае незанятыми были 18-29% площадей класса А и 14-35% - класса В+.

Те бизнес-центры, в которых до кризиса большинство площадей не успели сдать в аренду, сейчас заполняются крайне медленно, констатируют участники рынка. Так, по данным C&W/S&R в мае было сдано в эксплуатацию семь зданий с качественными офисными центрами общей площадью 166,4 тыс. кв.м, в частности, бизнес-центр Espace на ул. Косинская (девелопер AFI Development), строение 1 бизнес-парка Solutions на Варшавском шоссе (Moskapstroy) и бизнес-центр Horizont на ул. Складочная (SpetsStroy TS). На данный момент практически все площади в этих зданиях свободны, отмечают аналитики.

Другая тенденция, которую отмечают участники рынка недвижимости – местоположение перестает играть ключевую роль в цене офиса. На первый план выходят и другие факторы, в частности, удобство подъезда на машине и в метро, качество отделки и т.д. «Многие компании готовы переехать в офис схожего качества, но подальше от центра столицы», - констатируют арендодатели.

Чтобы хоть как-то удержать съезжающих арендаторов, владельцы бизнес-центров смягчают финансовую политику. Зачастую арендодатели увеличивают арендные каникулы, то есть период времени, когда арендаторы занимают помещение бесплатно. Сейчас длительность каникул составляет, как правило, 3-6 месяцев, но ожидается, что они вырастут до 9-12 месяцев.

Кроме того, брокеры начинают активнее работать с заявками на аренду офисов площадью в пределах 500-1000 кв.м. Как заявлял глава Олег Репченко на недавней конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», до кризиса арендодатели и консультанты неохотно работали с такими заявками. В то же время среди заявителей много стабильно развивающихся компаний малого и среднего бизнеса, которым требуются качественные помещения, но небольших площадей. Такие арендаторы могут стать одним из основных ресурсов для повышения спроса на офисы, отмечал господин Репченко.

На данном этапе рынок офисов «проседает» гораздо больше по сравнению, например, с рынком жилья. «Продажная» стоимость офисных помещений за время кризиса снизилась на 45–50% в центре Москвы и на 40% за пределами Садового кольца, то есть темпами, сопоставимыми с удешевлением аренды. В то же время индекс стоимости жилья ИРН с начала кризиса снизился на 34%.

По показателям падения рынок офисов и дальше будет обгонять рынок жилья. Причин тому несколько. «Прежде всего, нынешний кризис гораздо сильнее сказался на развитии бизнеса, чем на ситуации с семейными бюджетами россиян, - отмечают специалисты. – В отличие от 1998 года население практически не потеряло свои сбережения. В наиболее сложном положении оказался в основном крупный бизнес, сильно завязанный на кредиты, которые теперь проблематично погашать. Поэтому на фоне лавинообразного отказа крупных компаний от экспансии а, следовательно, и от расширения занимаемых офисных площадей, потенциальный спрос на жилье никуда не исчез».

Кроме того, если предложение квартир в новостройках в последние годы сокращалось, то объемы строительства офисов наоборот росли. В последние годы основная часть жилья эконом-класса, строящегося в Москве, предоставлялась под социальные нужды. Причем, доля такого жилья постоянно росла. В результате среди тех квартир, которые поступали на рынок, большинство составляли квартиры в новостройках бизнес-класса и элитные квартиры, а новостроек эконом-класса в 2007-2008 годах в свободной продаже почти не осталось.

В то же время строительство офисов неуклонно росло. По данным Colliers International, до 2005 года включительно объем ежегодного ввода офисных площадей в эксплуатацию не превышал 800 тыс. кв.м. В 2006 году этот показатель составлял уже около 900 тыс. кв.м, в 2007 – 1,4 млн кв.м, а в 2008 – 2,1 млн кв.м.

Рост предложения и снижение спроса могут привести к тому, что в ближайшие годы сегмент офисной недвижимости окажется едва ли не самым затоваренным на рынке недвижимости. В то же время пока кризис не миновал, ожидать серьезного изменения ситуации не приходится. Это позволяет предполагать, что падение ставок аренды и рост вакантных площадей в сегменте коммерческой недвижимости продолжится.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет