Главная - Аналитика, обозрение - Кто платит за инфраструктуру на загородном рынке?

Продажа

Брюссель

Бельгия

24 000 000 EUR

3-комнатная квартира

Комплекс находится в самом центре Брюсселя, между Гран Плас и гостиницей Шератон, состоит из трех соединенных друг с другом зданий, общей площадью 15 000 м2.

Продажа

Будапешт

Венгрия

350 000 EUR

Апартаменты

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

Продажа

Анталия

Турция

от 1100 EUR / кв.м

Комплекс Гардения Хаузес

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Кто платит за инфраструктуру на загородном рынке?

Так, доля рынка загородных ЖК, в которых предусматривается высокий уровень развития инфраструктуры, в конце 2008 года составила 52%, а порядка 60% коттеджных поселков не имеют инфраструктуру вовсе или она минимальна. Уровень развития инфраструктуры объекта также сказывается и на ценовые характеристики различных сегментов загородного жилья.

По данным маркетингового исследования коттеджного рынка Подмосковья, в 4 квартале 2008 года в поселках, где собственная инфраструктура представлена в минимальном или необходимом объеме, средняя цена за 1 кв.м. составляет примерно 100-110 тыс. руб. В такую ценовую категорию попадают 87% объектов всего коттеджного рынка, абсолютно разные по своим характеристикам, в частности, месту расположения.

Так, застройщикам нецелесообразно планировать дополнительные объекты социального назначения в поселках, строящихся на дорогих, престижных направлениях, где инфраструктура уже развита. А также в экономичных поселках «дачного» типа, которые возводятся в Дальнем Подмосковье и рассматриваются, в основном, как сезонное жилье.

Необходимый уровень инфраструктуры создается, как правило, в поселках среднего ценового диапазона, в окрестностях которых нет инфраструктуры в нужном объеме. Таким образом, в категории объектов, где инфраструктура отсутствует или минимальна, а также предусмотрена на необходимом уровне, попадают абсолютно разные по свойствам и ценовым характеристикам поселки, в результате чего показатели средней стоимости метра этих двух категорий получаются близкими. Это говорит о том, что влияние инфраструктуры на цену объекта в коттеджном поселке незначительно, стоимость жилья, в первую очередь, зависит от расположения: направление, удаленность, окружение, ландшафт.

Отметим также, что в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой средний уровень цен составляет порядка 147 тыс. руб. В эту категорию попадают преимущественно эксклюзивные поселки на «большой» воде (Дмитровское шоссе), а также на Новорижском направлении, где застройщики, стремясь повысить конкурентоспособность и класс объекта, создают высокий уровень инфраструктуры.

В сегменте таунхаусов, напротив, примерно одинаковая стоимость отмечается в поселках с необходимым и высоким уровнем развития инфраструктуры – примерно 85-93 тыс. руб. В то время как в объектах, где инфраструктура отсутствует или минимальна, цена метра находится на уровне 67 тыс. руб. Более детальный анализ основных параметров поселков таунхаусов показывает, что степень развития инфраструктуры в таких поселках является фактором экономичности.

предлагаем купить двушку в подмосковье недорого

Так, при создании недорогого предложения застройщик отказывается от строительства дополнительных объектов инфраструктуры в поселке. И наоборот, чтобы поднять уровень цен на таунхаусы, строятся объекты социального назначения, приближающие загородное жилье к городскому уровню комфорта.

Другая ситуация сложилась на рынке загородных ЖК. Самые дорогие квартиры (порядка 156 тыс. руб.) находятся в объектах с необходимым уровнем развития инфраструктуры. Это обусловлено тем, что в данную категорию попадают ЗЖК, расположенные на наиболее престижных и дорогих Рублево-Успенском и Сколковском шоссе. Спрос на эти направления всегда высокий и фактически не зависит от степени развития инфраструктуры в объектах, поскольку все необходимые элементы инфраструктуры предусмотрены на данных шоссе.

Две другие категории загородных ЖК (где предусмотрен минимальный объем инфраструктуры и где высокий уровень ее развития) располагаются в близком ценовом диапазоне: 80-89 тыс. руб. Это означает, что объем инфраструктуры в жилом комплексе не влияет на его ценовые характеристики.

Создание дополнительных объектов социального назначения позволяет застройщику приблизить ЗЖК к городскому уровню комфорта, а значит, увеличить потребительский спрос на такое жилье. То есть параметр инфраструктуры в данном сегменте определяет ликвидность проекта, высокий уровень ее развития требуется для увеличения потребительского спроса и темпов продаж объекта.

Перечисленные выше тенденции сохраняются и по показателю средней стоимости домовладений во всех сегментах загородного рынка. Так, самые дорогие коттеджи и квартиры-секции, по результатам сравнительного исследования всего загородного рынка, в 4 квартале 2008 года отмечены в поселках с развитой инфраструктурой, а в загородных ЖК – с необходимым уровнем инфраструктуры.

Таким образом, параметры поселков и загородных ЖК сегодня во многом определяются особенностями развития сегмента в целом (где начиналась застройка, на какой класс покупателей были рассчитаны объекты и т.д.). Уровень обеспеченности объекта инфраструктурой не всегда влияет на его стоимостные характеристики, а зависит от специфики сегмента загородного жилья.

Так, в коттеджных поселках влияние инфраструктуры на уровень цен не существенно, стоимость жилья зависит, в первую очередь, от месторасположения объекта. На рынке таунхаусов отсутствие инфраструктуры является параметром экономичности поселка. Соответственно, в поселках, где инфраструктура предусмотрена в необходимом или полном объеме, стоимость жилья значительно выше.

Что касается загородных ЖК, то в данном сегменте инфраструктура определяет ликвидность проекта, а не его ценовые параметры. Развитая инфраструктура создается для того, чтобы приблизить такое жилье к уровню комфорта, сопоставимого с городской квартирой. Это позволяет повысить конкурентоспособность и спрос со стороны покупателей, увеличить темпы продаж.

Таким образом, становится понятно, что уровень развития инфраструктуры не оказывает заметного влияния на стоимость загородного жилья. Другими словами, затраты на создание инфраструктуры в поселках несет застройщик, в то время как покупателю в большинстве случаев не приходится «переплачивать» деньги при покупке жилья в загородных объектах с развитой инфраструктурой.

Тот факт, что развитая инфраструктура в поселке еще не означает высокий класс и стоимость загородного жилья, говорит о том, что при создании концепции необходимо понимать факторы, влияющие на успешность проекта. Причем эти факторы в значительной степени зависят от ситуации на рынке и покупательских предпочтений. Вот почему сейчас ряд объектов, концепция которых основана на рыночной ситуации прошлых лет, когда не успевающие за ростом цен покупатели скупали практически все, сегодня оказываются невостребованными.

В результате, с наступлением кризиса многие застройщики «заморозили» большинство проектов на начальных этапах реализации. Однако, это не самая правильная стратегия. В ряде случаев достаточно оптимизировать проект в соответствии с актуальными потребностями и финансовыми возможностями покупателей, что позволит успешно его реализовать.

Смотрите также статьи:
 

Личный кабинет