Недвижимость бесплатные объявления

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает отслеживать нынешнюю ситуацию развития рынка квартирного жилья Московского региона в сравнении с предыдущими периодами.

Как уже было отмечено в статье «Что будет с рынком новостроек Москвы и Подмосковья?», в последние годы данный сегмент развивался нестабильно.

Так, 2007 год характеризуется периодом стагнации рынка квартирного жилья, когда низкая покупательская активность привела к тому, что увеличились сроки экспозиции «многоэтажек», а новые объекты застройщики не торопились выводить на продажу.

Поэтому в 2008 году, когда покупательский спрос вновь стал расти, общий объем предложения на рынке заметно увеличился в сравнении с прошлыми периодами, даже несмотря на разразившийся осенью финансовый кризис.

Аналогичная ситуация наблюдалась в последние годы и в динамике цен на квартиры в Москве и Подмосковье. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенного в мае 2009 года, инертность рынка квартирного жилья в 2007 году привела к тому, что стоимость 1 кв.м. в Москве (от ТТК до МКАД) в тот период даже снизилась на 4% по сравнению с 2006 годом.

При этом в ближнем Подмосковье стоимость метра жилья практически не изменилась, а в среднем Подмосковье прирост данного показателя в 2006-2007 гг. составил почти 9%.

Тот факт, что жилье в Подмосковье продолжало дорожать и на фоне стагнации квартирного рынка в 2007 году, обусловлен несколькими причинами. Во-первых, по уровню цен на квартиры данный сегмент значительно отстает от Москвы. А во-вторых, разрыв между себестоимостью строительства и ценой реализации в этом сегменте заметно меньше, чем на столичном рынке жилья. Соответственно, подмосковные новостройки имеют больший потенциал для роста цен.

Вот почему в период стагнации рынка в 2007 году стоимость столичных квартир скорректировалась вниз, а жильё Подмосковья, спрос на которое продолжал оставаться высоким, по-прежнему росло в цене.

Однако активное оживление рынка в 2008 году из-за всплеска покупательской активности привело к заметному подорожанию всех сегментов Московского региона – примерно на 25-30%.

В результате, в начале 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. в Москве (от ТТК до МКАД) составила около 164,5 тыс. руб., что в 2 раза выше аналогичного показателя в Москве за МКАД / ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД), и в 2,6 раз – в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД).

На фоне этого разрыв по стоимости квартиры в Москве и Подмосковье еще значительнее. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в начале 2009 года, в среднем, квартира в московской новостройке (от ТТК до МКАД) в 2,7 раз дороже, чем в районах Москвы за МКАД / ближнем Подмосковье: 16,4 млн. руб. против 6 млн. руб., соответственно. А средняя стоимость квартиры в Подмосковье в 5-30 км от МКАД отмечена на уровне 4,2 млн. руб., что в 3,9 раз дешевле столичного жилья.

Такой ценовой разрыв между Москвой и Подмосковьем обусловлен не только завышенной стоимостью квартир из-за престижного географического расположения объектов (столица), но и особенностями структуры предложения на рынке новостроек Москвы.

В частности, к ним относятся: преобладание объектов бизнес-класса и выше, а также большая средняя площадь квартир. Этой теме посвящена статья «Характерные черты новостроек Московского региона в 1 кв. 2009 года».

В результате, указанный выше скачок цен на рынке квартирного жилья в период с конца 2007 года по 1 квартал 2009 года привел к тому, что общий объем рынка новостроек Московского региона в денежном эквиваленте вырос на 57% и составил в начале 2009 года более 1,5 трлн. руб. Причем, более половины этой суммы – порядка 0,8 трлн. руб. - составляет рынок московских новостроек (от ТТК до МКАД), в основном, благодаря очень высокой стоимости предлагаемых на продажу квартир, а не общему объему предложения.

В сложившихся условиях именно квартирный рынок Москвы представляется наименее устойчивым сегментом с точки зрения инвестиций. Всем известно, что в связи с уменьшением емкости спроса и падением покупательской активности в последние полгода наблюдается нисходящий тренд цен во всех сегментах Московского региона.

Однако сложившийся завышенный уровень цен на столичные квартиры предполагает, что именно в Москве стоимость жилья может быть скорректирована вниз в большей степени, чем в Подмосковье. Ведь, как отмечено выше, в Подмосковье цена реализации квартир незначительно превышает себестоимость строительства.

Вопрос о том, до какого же уровня упадут цены на жилье в Московском регионе, требует дополнительного изучения. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» специализируется на проведении индивидуальных исследований, направленных на определение текущего состояния и перспектив развития различных сегментов рынка жилья, а также позволяющих выяснить специфику ожидаемых изменений и определить «ценовое дно» разных сегментов рынка недвижимости.